DSR을 내편으로 만드는 10가지 꿀팁!!

안녕하세요. 라인골드 501입니다. 오늘은 주택담보대출을 받을 때 DSR 규제를 피할 수 있는 10가지 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 지금 바로 시작합니다.

DSR 이란 무엇일까?

2024.05.22 - [금융 관련 정보] - DSR이란? (대출 규제에 대한 올바른 이해와 대처 방법)

DSR이란? (대출 규제에 대한 올바른 이해와 대처 방법)

제 블로그에 있는 글입니다. DSR이 무엇인지 정확하게 알고 싶으시다면 이 글을 먼저 정독하시면 좋을 것 같습니다.

 

DSR 한도를 많이 잡아먹는 대출

DSR은 총부채원리금상환비율을 의미합니다. 즉, 차주가 빌린 '모든 대출의 원리금(원금+이자)을 합한 뒤 이를 차주의 연소득으로 나눈 비율입니다. 쉽게 말해 개인의 연봉과 기존에 받았던 부채를 감안해 '개인이 감당할 수 있는 만큼만' 신규 대출을 해주겠다는 의미입니다. 현재 1 금융권에서는 DSR 40%를 2 금융권에서는 50%로 제한하고 있습니다. 이 말은 '매년 당신의 연봉에서 40% 또는 50%만 금융기관에 갖다주어야 합니다'라는 뜻입니다.

 

그렇다면 DSR 한도를 특히 많이 잡아먹는 대출은 어떤 것일까요? 

그것은 바로 '신용대출'과 '비주택담보대출'입니다. 신용대출은 보통 만기가 짧습니다. 1년인 경우가 대부분이고 통상 5회에 걸쳐 연장이 가능합니다. 또한 상환방식도 원금일시상환(이자만 내고 원금은 만기에 한꺼번에 상환) 방식을 따릅니다.

그런데 DSR을 계산할 때는 신용대출의 경우 '만기 5년'에 원리금균등 상환으로 계산됩니다. 실제는 이자만 갚고 있지만, DSR에서는 매달 원금과 이자를 같이 갚고 있다고 계산하는 것입니다. 

여기서 만기가 5년이라는 점이 가장 치명적입니다. 주택담보대출의 경우 30~40년씩 만기가 긴 대출이 대부분이고 원리금 상환 부담이 적습니다. 하지만 신용대출처럼 만기가 짧은 상품은 적은 액수를 빌려도 DSR에 큰 영향을 미칩니다.

오피스텔이나 상가와 같은 비주택담보대출도 만기를 8년으로 보기 때문에 비교적 짧은 기간이라 DSR 40%를 맞추기가 상당히 어렵습니다.

 

그러나 역으로 생각해 보면 어떻게 해야 DSR을 유리하게 만들지 알 수 있습니다. 방법이 있다는 얘기입니다. 만기가 짧은 신용대출과 비주택담보대출부터 먼저 상환하는 것이지요. 참 쉽죠? 그리고 주택담보대출의 만기를 늘리는 것도 하나의 방법입니다. 그리고 마지막으로 DSR은 장래 소득을 인정해 줍니다. 아직 나이가 어려 소득이 낮은 분들에게도 기회를 주겠다는 의도입니다. 산정 방식은 은행마다 차이가 있어 가장 좋은 방법은 은행에 직접 방문해서 '장래 소득으로 계산해 달라'라고 요청해서 이를 적용받는 것입니다. 또한 연봉 2,400만 원 이하 청년은 인정소득(건강보험료, 국민연금 등 체크)보다는 신고소득(카드사용액 등으로 추정)을 활용하는 것도 좋은 방법입니다.

 

DSR을 내편으로 만드는 10가지 방법

1. 소득을 늘린다. 

(말처럼 쉽게 늘릴 수 있다면 정말 좋겠습니다. ㅠㅠ)

 

2. 만기를 길게 설정한다.

(40년 만기가 가능하다면 40년으로 하시고, 여의치 않다면 최대 35년이라도 권장합니다.)

 

3. 이자 상환 방식은 '원리금균등상환'을 선택한다.

('원금균등상환'방식은 DSR에 처음 1년 치의 높은 원금을 포함하기 때문에 불리할 수 있습니다.)

 

4. 만기가 짧은 대출은 최대한 빨리 상환한다.

(신용대출, 자동차 할부, 학자금대출 등을 먼저 상환하면 DSR이 팍팍 줄어듭니다.)

 

5. 금리가 저렴한 금융기관을 찾는다.

(DSR의 핵심 전략은 '은행에 돈을 최대한 적게 주는 것'입니다. 이자를 줄이면 당근 도움이 되겠죠?)

 

6. DSR을 보지 않는 디딤돌대출과 보금자리론을 이용한다.

(DSR 적용을 하지 않는 대출을 이용하면 '대끼리'겠죠? 하지만 DSR을 적용하지 않는 대신 DTI는 적용되니 이점 꼭 기억하시기 바랍니다.)

 

7. DSR을 50%까지 인정하는 제2금융권을 이용한다.

(신용대출 등 만기가 짧은 대출이 있을 경우 DSR 10% 차이는 엄청난 결과를 가져옵니다. ^^)

 

8. 부부 합산 소득으로 인정받는다.

(이 부분은 주택담보대출만 가능합니다.)

 

9. 부부 합산 시 오히려 불리하다면, 한 사람에게 부채를 몰아준다.

(한 명은 부채 없이 소득을 깨끗하게 만들고 만기가 짧은 대출을 다른 배우자에게 몰아주는 방법입니다. 그러고 나서 부채가 없는 사람 명의로 신규 대출을 받습니다.)

 

10. 추정소득으로 최대 5000만 원까지 소득을 인정받는다.

(DSR은 추정소득(신용카드 사용액, 건강보험료 납부 실적 등)도 비교적 많이 인정해 줍니다. 하지만 디딤돌대출과 보금자리론은 인정소득(건강보험료, 국민연금)만 따지고 추정소득은 허용하지 않습니다.)

 

이렇게 DSR을 내편으로 만드는 10가지 방법에 대해서 알아보았습니다. 어떠신가요? 대출받기 쉽지 않죠? 그래도 내 집마련을 위해서는 이 정도 불편은 감수해야 되지 않을까요? 다음에는 더욱 알찬 정보로 다시 돌아오겠습니다. 감사합니다.